Πληροφορίες

( ή όσα θα θέλατε να μάθετε και διστάζετε να ρωτήσετε )

Κάθε δικαιοπραξία ( αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά κλπ ), πρέπει να συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα ( ν.651/77, άρ. 5 ).

 

Πέρα όμως από την απαίτηση του νόμου, το τοπογραφικό διάγραμμα εξασφαλίζει την ακριβή θέση και τα όρια του ακινήτου σας.

Η χρήση του τοπογραφικού διαγράμματος στο συμβόλαιο αποτελεί βέβαιο τεκμήριο σε κάθε αμφισβήτηση.

 

Τα ακίνητα κατατάσσονται σε διάφορες κατηγορίες ανάλογα με τις πολεοδομικές τους ιδιότητες.

 

Με το όρο «γεωτεμάχιο» αναφερόμαστε σε κάθε διακριτή ιδιοκτησία εδάφους όπου κι’ αν βρίσκεται ( εντός ή εκτός σχεδίου ) και όποιες ιδιότητες και αν έχει ( άρτιο ή μή άρτιο, οικοδομήσιμο ή μή ).

Με τον όρο «γήπεδο» αναφερόμεθα, κατά κανόνα, στα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια ενώ με τον όρο «οικόπεδο» στα εντός σχεδίου ή εντός οικισμών γεωτεμάχια.

Σε κάθε περίπτωση οι παραπάνω όροι, που προέρχονται κυρίως από τον ΓΟΚ/85, δεν έχουν αυστηρή ισχύ. Το καλύτερο είναι να αναφερόμαστε στο έδαφος πάντα με τον όρο «γεωτεμάχιο».

 

Όταν το γεωτεμάχιο βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχή υπάρχουν πολλοί παράγοντες που μπορεί να επηρεάζουν την οικοδομησιμότητά του.

Μερικοί απ’ αυτούς είναι:

 

Δασαρχείο. Σε κάθε γεωτεμάχιο που βρίσκεται εκτός σχεδίου είναι απαραίτητη η έκδοση πράξης χαρακτηρισμού από το δασαρχείο της περιοχής. Η πράξη χαρακτηρισμού είναι απαραίτητη και στην περίπτωση που πρόκειται να γίνει κατάτμηση του ακινήτου ( άν επιτρέπεται από τη νομοθεσία ). Σημειωτέον οτι κατάτμηση δασικής έκτασης δεν επιτρέπεται.

Γενικός οδηγός για κάποια «προεκτίμηση» του χαρακτηρισμού είναι η μορφή που φαίνεται να είχε το γεωτεμάχιο το 1945 ( μετά από μελέτη των σχετικών αεροφωτογραφιών ), η εξέλιξη της βλάστησης ώς σήμερα ( άν δάσωσε και πότε ), αλλά και η ύπαρξη τίτλων ιδιοκτησίας, κατά κανόνα πρίν το 1945.

Τα ώς άνω ισχύουν μόνο στα Ιόνια νησιά και στα Δωδεκάνησα.

 

Αρχαιολογία: Οι υπηρεσίες αρχαιολογίας έχουν ουσιαστικά τον τελικό λόγο για το σύνολο της επικράτειας, σε ξηρά και θάλασσα !

Κατ’ αρχήν είναι απαραίτητος ο έλεγχος για τις τυχόν δεσμεύσεις που αφορούν την περιοχή που βρίσκεται το γεωτεμάχιο. Εντός ή εκτός σχεδίου.

Αλλά σε κάθε περίπτωση οι αρχαιολογικές υπηρεσίες επιφυλάσσονται για την οριστική άδεια μετά το πέρας των προβλεπομένων εκσαφών.

 

Προσοχή χρειάζεται ακόμη για :

- Απαλλοτριώσεις

- Αιγιαλός και παραλία

- Ρέμματα

- Ζ.Ο.Ε., περιοχές Natura, παρεκκλίσεις διάφορες, κλπ.

 

Για τα εντός σχεδίου γεωτεμάχια οι ισχύουσες διατάξεις είναι τόσο περίπλοκες, πολλάκις αλληλοσυγκρουόμενες, που η παράθεσή τους εδώ μάλλον θα μπέρδευε τον ενδιαφερόμενο παρά θα έλυνε απορίες.

 

Εξειδικεύοντας τα πράγματα για την Κεφαλονιά μπορούμε να πούμε τα εξής βασικά:

 

Επέκταση σχεδίων πόλεων με τις διατάξεις του ν.1337/83 έχουν γίνει μόνο στο Αργοστόλι και στο Ληξούρι.

Εκτός από το Αργοστόλι, το Ληξούρι και τη Σάμη υπάρχουν αρκετοί ακόμη οικισμοί που διαθέτουν εγκεκριμένο σχέδιο με βάση τις διατάξεις του νομοθετικού διατάγματος του 1923.

Επειδή σε πολλές περιπτώσεις στους οικισμούς αυτούς δεν έχουν γίνει σωστές εφαρμογές ρυμοτομίας απαιτείται σοβαρός έλεγχος πρίν γίνει κάποια μεταβίβαση ώστε να γνωρίζουμε «τί παίρνουμε»...

 

Στο σύνολό τους ( εκτός από έναν !!! ) οι οικισμοί της Κεφαλονιάς έχουν καθορισμένα όρια σύμφωνα με τις διατάξεις του ΠΔ/24-4-85, ΦΕΚ 181Δ/85 ( οικισμοί κάτω των 2000 κατοίκων ).

 

Παρά το οτι, γενικά, τα εντός αυτών των οικισμών οικόπεδα  δεν έχουν πολεοδομικά προβλήματα, μετά το μπάχαλο made in Greece που ακολούθησε την απόφαση 1828/08 του ΣτΕ, θα πρέπει να είμαστε προσεκτικοί μέχρι να ρυθμιστούν οριστικά αυτές οι εκκρεμότητες.

Άν ποτέ ρυθμιστούν ...!  ( * )

 

Εθνικό Κτηματολόγιο: Όταν συντάσσεται τοπογραφικό διάγραμμα για γεωτεμάχιο που βρίσκεται εντός κτηματογραφημένης περιοχής, είναι απαραίτητος ο έλεγχος και του κτηματογραφικού διαγράμματος.

Η πληροφορία του εμβαδού από μόνη της δεν λέει τίποτα !

Ένα οικόπεδο 500 m² στο Αργοστόλι δεν έχει καμιά σχέση μ’ ένα οικόπεδο 500 m² στο Ληξούρι !!!

Πράγμα που σημαίνει πως πρέπει να ελέγχεται οπωσδήποτε η θέση του ακινήτου. Πολλές φορές το γεωτεμάχιο αναφέρεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο με το σωστό εμβαδόν αλλά λόγω της λαναθασμένης θέσης του επικαλύπτει άλλα όμορα ή μή γεωτεμάχια.

Άν διαπιστωθούν λάθη, πρέπει να γίνουν διορθώσεις όπως προβλέπει ο νόμος.

 

( * ) : Οι εκκρεμότητες ρυθμίσθηκαν, τουλάχιστον νομικά, με την έκδοση της υπουργικής απόφασης 39608/11 ( ΦΕΚ 2200/Β/11 ) με την οποία ορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές για τη σύνταξη διαγραμμάτων και μελετών που απαιτούνται για την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων των οικισμών.

Φυσικά, πρόκειται για μιά δαπανηρή διαδικασία που δύσκολα θα επωμισθεί κάποιος μεμονωμένος ιδιώτης, που στο κάτω-κάτω δεν φταίει !

Σχετική είναι και η Εγκ-12/2012 του ΥΠΕΚΑ.

Και το ελληνικό μεγαλείο συνεχίζεται ! Διαβάστε τη σχετική κατάπτυστη παράγραφο στο άρθρο 10 του ν.6164/13 ( ΦΕΚ 156Α/13 ) !!!

 

 

 

ΤΕΧΝΙΚΟ  ΓΡΑΦΕΙΟ  ΜΕΛΕΤΩΝ

ΒΑΣΙΛΗΣ Μ. ΠΙΝΙΑΤΩΡΟΣ

Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός Α.Π.Θ.